订金跟定金哪个不能退

定金跟订金，定金一般情况下不予退还。定金是指当事人约定的，为保证债权的实现，由一方在履行前，预先向对方给付的一定数量的货币，或者其他代替物。订金不具有定金的性质，只是单方行为，不具有明显的担保性质。交付订金的一方主张订金权利的，人民法院不予支持。

订金，根据我国现行法律的有关规定，其不具有定金的性质，只是单方行为，不具有明显的担保性质。交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持。一般情况下，交付订金的视作交付预付款。交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还预付款的后果，订金仅可作损害赔偿金。

在买房的时候是要和卖家签订定金协议的，而不仅仅是口头承诺，因为即使交了定金，如果没有签订协议，定金也是不具有法律效力的。签订协议时应说明，如果卖方承诺的房屋条件，包括房价、楼层、面积等与实际情况不符，则定金协议无效，卖家应该无条件返还定金给买家。此外，协议中的金额应写成定金，不能写成订金、预付款、认购金、诚意金等，这样才能避免纠纷。需要注意的是，支付定金时，定金金额必须在房屋成交量的20%以内，超出部分不受法律保护。

定金是签订合同时或之前预先支付的，作为签订合同或履行合同的担保，具有双倍返还的惩罚性;违约金是双方在合同种约定的，违约方应支付的赔偿金，不事先支付; 定金是交付后才生效，也就是说，即使双方合同约定了定金，但是定金实际没有交付，则该定金条款不生效;而违约金是诺成生效的，只要双方签字约定，就具有法律效力。定金在性质上是违约定金，具有预防违约金的性质，因此它与违约金在目的、性质、功能等方面相同。