购买法拍房的弊端是什么

1、产权不明。法拍房的弊端之一就是产权不明。在竞拍前一定要了解该房屋有没有债务问题、有没有多次抵押等。在竞拍的时候法院是不会明确告诉购买者房屋的背景和被强制拍卖的具体原因的。

2、房屋瑕疵。在对房屋进行拍卖时，通常只对瑕疵进行简单描述，而对房屋存在的其它问题或暂时不能显现的质量问题基本都不会注明。

3、费用不明确。由于法拍房不会公布拍房以前的交易情况和房屋的性质，如继承性质的房屋、商业性质的房屋等，有的房屋过广涉及的税费非常高，买受人竞拍前一定要有充分准备。还有可能原业主拖欠物业费、水电气费等，这些都需要买受人承担原业主所拖欠的的费用。

4、有租赁无法入住。一开始没有租赁的法拍房，到过户时突然冒出拿着10年、20年租赁合同的住户不肯腾房。或者买受方所拍的房屋里面有老人小孩也赖着不搬出去，那刚需买家在这种情况下是无法入住的。当然购买者也不要指望执行法院帮自己腾空房屋。

1、确定评估价。法拍房的评估价是拍卖前的流程，一般由评估机构进行估价，且法院向执行双方当事人送达最后的评估报告。如果当事人对结果有异议，可申请复议，法院再要求评估机构复议。

2、协商是否强制拍卖。法院协商双方当事人，按评估价将被执行人财产抵债给申请执行人。如果准许，被执行人自行变卖，应给其10日以内的时间，同时，法院在得款后，才能将查封财产予以解除查封，确保申请人的合法权益得以实现。

3、定好拍卖机构。协商确定强制拍卖后，法院会选择拍卖机构执行拍卖事宜，统一由法院技术处委托的规定办理。法院首先采取当事人主义，双方不能达成一致的，法院再依职权选定拍卖机构。当然，现在线上拍卖是趋势，占了绝大部分，网拍的话，法院找的是线上拍卖平台。

4、标物的展示。接到法院的委托后，拍卖机构授权发布法院出具的拍卖公告，以及展示拍卖标的相关信息，以后协助后续拍卖流程。线上拍卖的话，公告和相关信息都会实时发布。

5、拍卖保留价。拍卖前，法院会以评估价为基础，确定拍卖的保留价（拍卖成交的最低限价）并告知拍卖机构。另外，标的起拍价一般会低于市场价10%-30%。一般来说，拍卖保留价应等于或低于评估价，不能超出评估价。如一拍没有人报名参拍，法院会根据市场情况，再重新确定拍卖的保留价。拍卖次数分为一拍，二拍，变卖。

6、竞价拍卖。线上拍卖，缴纳保证的买家，直接在网络上进行在线竞价，竞价成功后，可在线查询成交确认书，然后缴纳尾款给法院的银行账号，完成法拍房的购买行为。

7、拍卖结案。法院依法审查拍卖结果，如果发现拍卖机构与竞买人之间，或者竞买人相互之间恶意串通，并给他人造成损害的情形，将依法裁定拍卖无效。若审查未发现上述情形，则应确认拍卖结果。法院出具相关资料，买家进行接下来的过户，交付和腾房工作。