房地产成本构成

1、土地成本：土地费用=土地出让金+拆迁安置补偿费(城镇土地)或征地费用(农业用地)。

2、建安工程费：主要指建造建筑物所发生的建筑工程费用，设备采购费用及安装工程费用等。一般按楼层和结构进行估算。

3、前期工程费：项目前期规划、设计、可研费用可按总投资的一定百分比进行估算，水文地质勘察可根据工程量估算，三通一平的费用可根据实际工程量计算。一般前期工程费占建安工程费的3.5%—6。

4、基础设施建设费：建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程。一般按实际工程量估算，通常占建安费的15%左右。

5、公共设施配套建设费：居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。一般按规划指标和实际工程量计算，也可按配套项目的建筑面积和单价来计算，也可按建安费的3%—5%估算。

6、开发期间税费：各地区不同，缴纳的税费也不同。一般按建安费的8%—15%估算。

7、其他费用：按当地有关部门的费率估算，约占建安费的3%。也可以把此项直接并入开发期间税费进行估算。

8、不可预见费：一般取1—7项之和的1%—3%，或建安费的2%-5%。

9、其他开发费用：包括，管理费用，开发成本的2%-3%。财务费用，为了计算简便，一般假定借款当期均在期中支出，其后各期按全期计算，还款当期按期末还款，按全期计息。销售费用，一般取销售收入的3%—5%。

1、选定项目，签定合作意向书;

2、初步确定开发方案，申报规划要点;

3、申报、审批项目建议书;

4、编制项目可行性研究报告;

5、房地产开发项目立项;

6、缴纳相关税费;

7、房地产项目权属初始登记;

8、施工。

根据《城市房地产管理法》第二十五条规定，房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第二十六条规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。