法拍房如何规避风险

1、 查清房产的属性。购房者在购买拍卖房前要查清楚该拍卖房产的属性，包括房子的使用年限、能不能办房产证、土地出让的性质等。

2、了解租赁状况。如果房屋有租赁情况，需要了解清楚承租人是在什么情况下签的租赁合同、租期从什么时候开始到什么时候结束、租金是多少钱一个月、租金是如何交的等，这样才能保护自己的权利。

3、明确房屋产权。拍卖的房子都是因为债务没有还清，所以才被拍卖，购房者买的时候就要注意房产是个人所有，还是与他人共有，谨防房产涉及一房多债主。

4、明确交易税费。法院明确告知：物业费、水电费、税费、欠费全由买方出。为了避免暗藏的天价过户个税等费用，需要提前调查清楚，列出明细，再来进行房价综合分析。

5、明确商业贷款。现在很多优质房源名义可贷款，实际操作难。必须提前和法院、银行、担保进行三方协商，确保能够在规定时间放款。

6、明确房屋质量。需要重点关注房屋内部质量问题，因为在法院委托拍卖机构进行拍卖时，通常只是对明显的瑕疵进行简单描述，对于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题都不会体现。购房者必须实地勘测，了解房屋真实信息。

7、明确清场入住。很多被执行人只有一套住房，房屋被拍卖以后，想方设法不愿意搬离，虽然是法院强制执行拍卖，但是法院不负责该拍卖房源的清场和竞拍者的入住。所以购房者必须要通过被执行人/现居住人/法院等多方进行提前协商，深度沟通，确保自己能够入住。

1、选房。确定参拍标的后，双方达成最高出价共识。

2、竞买人首先在法院监管的司法拍卖平台注册帐号，并通过实名认证。实名认证之后由拍卖负责人协助进行缴纳保证金。

3、交保证金。参拍实名认证需要2-3天务必提前审核。交保截止时间：开拍后（卖结束前）也可以交保，建议在开拍1-2天缴纳保证金，以免交保出现问题导致错过拍卖。支付成功后，系统将为竞买人授权并分配竞拍号。

4、竞买人在标的物详情页面确认出价金额，价高者得。

5、（贷款省略这步）竞拍成功后准备好贷款相关材料，去银行进行面签，首付款支付到法院后，担保公司出示担保函，银行5-7天内尾款支付到法院指定账户，担保费为贷款金额的1.5%。

6、拍卖结束后，最高应价者成为该拍卖标的物的买受人，买受人信息在司法拍卖平台上公示。买受人应在法院规定的时间内将剩余价款支付到法院指定账户。

7、付清拍卖款项后，法院出具拍卖成交确认书、民事裁定书、协助执行通知书等。

8、取得不动产权证后，协助法院或公安办理房屋清退腾空事宜，腾退部门确保可安全交付后，拍卖负责人将房屋交付给竞买人。